设计方案公示!通州新华大街这处老厂区启动改造!打造敞开式、花园
近日，市规自委发布了《关于北京绿色技术创新服务产业园（北京光学仪器厂城市更新）项目设计方案的公示（公示期限7天）》。
项目位于北京城市副中心0401街区，北至通惠河，南至新华西街，西至怡佳家园小区，东至通州四中，以最终审定的地名规划为准。
本项目建设用地面积约 4.47 公顷，总建筑面积约 9.13 万平方米（其中地上建筑规模约 8.04 万平方米，地下建筑规模约 1.09 万平方米），建筑控制高度为36米，容积率1.8（最终指标以建设工程规划许可证文件为准）。
本项目位于北京城市副中心0401街区，北临通惠河，南邻新华西街，西临怡佳家园现状居住区，东临现状通州四中。
项目规划总建设用地面积约4.47公顷(工业研发用地),总建筑面积约9.13万平方米(其中地上建筑面积约8.04万平方米，地下建筑面积约1.09万平方米)，地上7层，地下-1层，容积率为1.8。
今年8月，远洋集团官微发布消息，远洋商业成功签约北京光学仪器厂城市更新项目，将利用深耕北京城市副中心的资源优势和专业的商业运营管理经验为委托方提供区域市场分析、园区配套商业业态规划、项目风险管理等咨询顾问服务。
北京光学仪器厂城市更新项目是城市副中心重点实施项目之一，位于通州区新华西街，总占地面积约7.04万平方米。项目原为北京光学仪器厂老厂区，于2024年12月启动改造，计划通过保留历史建筑、引入绿色科技企业等方式实现焕新升级，打造绿色技术创新服务产业园。改造后的园区将涵盖绿色科技企业办公区、绿色科技会展会议中心、绿色科技孵化企业办公区、专家公寓及配套商业服务等功能。
▲项目效果图
小编还了解到，不久前，相关网站发布了“北京城市副中心0401街区FZX-0401-6085等地块（北京光学仪器厂城市更新项目）(方案设计、初步设计、施工图设计)（勘察）招标计划”。
项目招标单位：北京光学仪器厂有限公司
项目概况：8.05万平方米
本次主要内容为：北京城市副中心0401街区FZX-0401-6085等地块（北京光学仪器厂城市更新项目）
估算投资：43149万元
据报道，位于通州新华大街上的北京光学仪器厂，成立于1962年，曾是我国精密仪器制造行业领军企业，制造出了国产第一台光学经纬仪、大型天象仪。
2024年12月19日，这座拥有辉煌历史的厂区启动改造升级，通过城市更新，未来将变身北京绿色技术创新服务产业园，助力副中心建设国家绿色发展示范区。
北光厂相关负责人表示，改造升级全面完成后，这里将成为敞开式、花园式园区，融入城市副中心蓝绿交织、水城共融的风貌，“周边市民散步遛弯，都可以来里面逛逛，看看新北光。”
未来，厂门和喷泉广场区域拆除后，将建设敞开式广场；厂区配套服务区域将可以直通通惠河滨水空间。具体来说，北光厂三跨车间东侧与礼堂北侧合围的区域，将成为活力十足的商业、餐饮空间，还有一处屋顶露台方便大家拍照，通惠河畔将增加儿童游乐设施、多功能草坪、观景平台。
北光厂总共有5万多平方米老建筑，年龄最大的主办公楼建于20世纪50年代，最“年轻”的博飞楼建于20世纪90年代。漫步厂区，一种历史感扑面而来。
改造升级过程中，借助城市更新，坚持“少拆利旧，外貌修缮，延续厂区历史脉络”的原则，北光厂将最大限度保留这些老建筑的结构，让它们焕发新活力。
未来的北光厂内，保留苏式风格外立面的主办公楼，将和博飞楼、光学楼、天平装配车间一起成为绿色科技企业办公区，引入碳排管理、绿色建筑、绿色金融、能源管理等领域企业，形成集聚效应，充分利用首都和副中心产业政策，做好对初创企业的服务，打造绿色发展新引擎；拥有挑高优势的三跨车间、礼堂，将成为绿色科技会展会议中心，承办会展会议、专业培训；拐角楼拆除后将建成绿色科技企业孵化办公区；技校区建筑拆除后将建设专家公寓。
另据小编了解，2024年9月，区住建委发布了《关于对《北京绿色技术创新服务产业园（北京光学仪器厂城市更新）项目城市更新实施方案（5#、13#楼）》公开征求意见的公告》。
据悉，项目改造范围东至通州四中，南至新华大街，西至怡佳家园小区，北至通惠河，不包含区域内居民区范围。改造后总建筑规模约 7.6 万平方米，其中地上建筑面积约 7.0 万平方米，地下建筑面积约 5766 平方米。
项目位于0401街区，为全区8个精品示范样板街区。0401 街区示范点建设要求结合通惠河综合治理及周边棚改项目，打造生态环境治理及生态景观提升街区示范。项目位于通惠河沿线，秉承“最大可能保留建筑，外貌修缮，延续厂区历史脉络”的原则和方法，打开厂区围墙，最大化保留绿植，街区融合，结合现有树木加入复层绿化体系、海绵城市体系，设计多层次立体生态景观系统，打造敞开式、花园式园区，构建绿色生态与科技结合的互动交流场所。
改造方式包括改造和拆除新建，园区现有建筑面积约5.2 万平方米，项目拆除 1.5 万平方米危房，改造现有厂房建筑面积约3.7 万平方米，改造后项目总建筑面积约 75852 平方米（因图纸深化后面积有所调整，且包含博飞楼地下室建筑面积 1466 平方米，具体面积以规划审批为准），其中地上建筑面积约70086平方米，包括修缮改造更新地上建筑面积面积约 31774 平方米、拆除新建地上建筑面积约 38312 平方米；地下建筑面积约 5766 平方米，包括新建4300 平方米、保留原地下面积 1466 平方米。
根据规划，厂区范围内包括五大功能，其中绿色科技企业总部办公位于园区南侧，约3.9 万平方米；绿色科技会展会议中心位于北侧，约 1.0 万平方米；绿色科技企业孵化器位于西北侧，约 1.1 万平方米；公共活动中心位于西南侧，约0.3 万平方米；专家公寓位于西侧，约 0.6 万平方米；配套服务位于西北侧，约1.0 万平方米。
该楼总建筑面积 10009 平方米，其中：地上 8543.5 平方米，地下1466 平方米，建筑高度 24 米。
结合根据周边产业情况及园区功能需求等因素，对该单体建筑物进行改造，功能定位一层为商业，二层及以上为办公，设计总建筑面积9244 平方米，其中：地上建筑面积 7778 平方米，地下建筑面积 1466 平方米。
综合分析，该单体建筑计划于 2025 年 3 月开工，2026 年3 月完工，2026年 6 月完成验收。该楼位于新华西街主干道北侧，周边有通州四中、中山街小学首师大附中等优秀教育资源，住宅小区成熟，人流密集，招商优势明显，计划2026 年1 月启动招商，2026 年 6 月正式投入运营。
该建筑结构形式为砌体结构，地上四层，各层层高均为3.9米，室内外高差为 0.93 米。建筑总高为 17.42 米，建筑面积约为9192.2 平方米。整体结构由纵横墙混合承重，屋盖、楼盖为倒 T 形肋梁空心砖楼板。目前该建筑的使用功能为办公用房，已使用超过 60 年，达到设计使用年限。该楼总建筑面积为 9192.2 平方米，建筑高度 17.42 米。
结合绿色技术创新服务产业园定位，该楼定位为总部办公，吸引总部龙头企业进驻，对该单体建筑拟拆除重建，设计总建筑面积 17500 平方米，其中：地上建筑面积 14500 平方米，地下建筑面积 3000 平方米（依据新建建筑面积的9%配套人防建筑面积，日常可作为车库使用）。
该楼地处园区核心位置，拟整栋招商，形成园区主导产业办公空间，考虑到客户锁定时间相对较长，且该楼属于拆除重建，功能使用需要与客户高度匹配。综合分析，该单体建筑需综合评判市场环境后适时启动，拟计划于2025 年1月开工，2026 年 3 月完工，2027 年 6 月完成验收。该楼园区主导产业总部办公，计划 2025 年下半年启动招商，结合市场、意向客户需求，开展设计并实施，并在 2027 年底实现投运使用。
该建筑为地上一层砌体结构，无地下室，为 80 年代建造，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般，综合安全性鉴定类别为 III 类。该楼总建筑面积 1263 平方米，全部为地上建筑，建筑高度3 至6 米。
该楼地处园区入口，范围内拟建设地下停车设施，施工周期约一年，规划3号楼建设需在地下工程完成后才能具备实施条件。综合分析，该单体计划于2026年 3 月开工，2026 年 9 月完工，2026 年 12 月完成验收。该楼商业价值明显，人流密集，招租条件好，计划2026 年9 月启动招商，2027 年 1 月投入运营。
该建筑为地上一层，无地下室，平面呈长方形，为80 年代建造，建筑总长度为 33.00 米，总宽度为 14.10 米，屋面主要檐口标高为4.90 米，总建筑面积约518.4 平方米。结构为单层砖柱结构，屋盖形式为木屋架+瓦木屋面。结构墙体未设置圈梁、构造柱。该楼总建筑面积 518.42 平方米，全部为地上，建筑高度6 米。
规划 4 号楼拟结合园区运营和属地政府需要，建成园区综合服务中心，主要功能包含：招商服务、客户服务、展示功能和商业功能。总建筑面积1002 平方米，均为地上建筑。规划 3 号和规划 4 号楼地下空间拟建设通过合作模式选择专业公司建设停车设施，建筑面积待定。
该楼地处园区入口，拟建设地下停车设施，施工周期约一年，3 号楼建设需在地下工程完成后才能具备实施条件。综合分析，该单体计划于2026 年1 月开工，2026 年 9 月完工，2026 年 12 月完成验收。该楼商业价值明显，人流密集，招商优势明显，计划2026 年9 月启动招商，2027 年 1 月投入运营。
北京光学仪器厂原 9#楼建于 1983 年，该建筑结构分为三部分，1-2~C-H轴结构形式为装配整体式框架结构，为地上四层（局部五层为楼梯间），建筑总长度为 66.60 米，总宽度为 16.20 米，屋面主要檐口标高为20.40 米，楼盖和屋盖均采用装配式楼板，基础为柱下独立基础。该楼现状总建筑面积 5961.6 平方米，地上四层，建筑高度24 米。
规划 5 号楼拟改造成为办公，可整栋出租亦可分层出租，总建筑面积4994平方米，均为地上建筑。
规划 5 号楼为原北光厂光学楼，结构较好，施工难度小，改造工程量少，便于尽快形成出租面积。综合分析，该单体计划于 2024 年12 月开工，2025 年10月完工，2025 年 12 月完成验收。该楼计划 2025 年 9 月启动招商，2026 年 1 月投入运营。
规划 6 号楼范围位于北京光学仪器厂技校区，含原技8#、技18#、技19#三栋建筑。技 8#楼约建成于 20 世纪 70 年代，该建筑原为单层砖柱厂房，局部二层砌体，现为地上二层砖柱结构，无地下室，建筑面积为601.42 平方米，总长约为 29.12 米，总宽约为 11.92 米，建筑高度约为 7.35 米。技18 技建成于20世纪 70 年代，该建筑为地上三层砌体结构，无地下室，建筑面积为1206 平方米，总长约为 28.0 米，总宽约为 15.0 米，建筑高度约为 10.20 米，屋面、楼面板采用预制钢筋混凝土板。技 19#校办厂车间为地上一层单层砖柱砌体结构，无地下室，80 年代建造，建筑面积为 340.0 平方米，建筑高度约为5.6 米。
规划 6 号楼拟改造成为专家公寓（酒店式公寓），总建筑面积5550 平方米，均为地上建筑。
规划 6 号楼位于技校区，拟拆除新建，工程量大，应招商锁定客户后进行定制设计较为合理。综合分析，该单体需综合评判市场环境后适时启动，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年 6 月完工，2027 年 9 月完成验收。该楼计划 2025 年启动招商，2027 年 12 月投入运营。
规划 7 号楼范围位于北京光学仪器厂西北，含原10#至24#建筑，共计14栋建筑，除 12#为三层建筑外，其余均为平房建筑。12#楼拐角楼建成于60 年代。该建筑为地上三层砌体结构，无地下室，建筑面积为2389.2 平方米。平房建筑建筑年代 60 年代至 2000 年左右。该区域总建筑面积 4145 平方米。
规划 7 号楼拟改造成为孵化器企业办公，总建筑面积11060 平方米，均为地上建筑。
规划 7 号楼位于滨河区域，拟拆除新建，工程量大，综合分析，该单体需综合评判市场环境后适时启动，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年6 月完工，2027 年 9 月完成验收。该楼计划 2027 年 9 月启动招商，2027 年 12 月投入运营。
规划 8 号楼范围为原 43#-45#三跨厂房改造而成，原45#机加一（以下简称45#）约建于 1956 年，并于 1979 年进行改造。结构体系为砌体、混凝土混合排架结构，边柱列为砖柱，中间柱列为钢筋混凝土柱，东西两侧为两层砌体结构。建筑总长度约为 72.0 米，总宽度约为 23.5 米，总高度约为7.5 米。砌体结构一层层高 3.0 米，二层层高 4.0 米，有圈梁、构造柱，楼面板及屋面板均为现浇板。
规划 8 号楼拟改造成为会展+办公，总建筑面积 8131 平方米，均为地上建筑。
规划 8 号为现有建筑改造，改造难度小，能尽快形成运营。该单体计划于2025 年 3 月开工，2026 年 3 月完工，2026 年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
规划 9 号楼原为北光厂锅炉房，建于 1980 年，有部分原设计图纸，结构体系为混凝土排架结构。无地下室，地上一层，1 轴~1/2 轴所辖区域加建两层砌体，一层层高 3.8 米，二层层高 3.5 米。建筑总长度约为42.9 米，总宽度约为12.9米。基础为柱下独立基础，有圈梁，屋面板为混凝土预制板。该楼总建筑面积 626 平方米，建筑高度 8.1 米。
规划 9 号楼紧邻通惠河，结合通惠河景观提升项目，拟改造成为商业建筑，总建筑面积 762 平方米，均为地上建筑。
规划 9 号楼为改造建筑，地处滨河经济带，商业价值高，结合通惠河景观工程进度。综合分析，该单体计划于 2025 年 3 月开工，2026 年3 月完工，2026年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
规划 10 号楼范围为原北光厂厨房，约建于 1976 年，有部分原设计图纸，结构体系为砌体、混凝土内框架结构。地上一层，无地下室，建筑总长度约为66.4米，总宽度约为 21.3 米，主体高度约为 4.2 米。基础形式为墙下条形基础，柱下独立基础，有圈梁，屋面板为混凝土预制板。该楼总建筑面积 1035 平方米，建筑高度 4.2 米。
规划 10 号楼紧邻通惠河，结合通惠河景观提升项目，拟改造成为商业建筑，总建筑面积 1097 平方米，均为地上建筑。
规划 10 号楼为改造建筑，地处滨河经济带，商业价值高，结合通惠河景观工程进度，该单体计划于 2025 年 3 月开工，2026 年 3 月完工，2026 年6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
该建筑为单层砖柱砌体结构，平面布局大致呈“一”字型，地下一层，地上一层，结构总长度为 66 米，总宽度为 18 米，于 6 轴~A 轴-D 轴和7 轴~A轴-D轴设置结构缝，结构形式为砌体结构，外墙厚度 370 米，内墙厚度240 米，地上一层有圈梁、构造柱，屋面为钢桁架+瓦木屋盖，屋面钢桁架结构布置由上弦杆、下弦杆、斜撑、竖杆等组合而成，其中上弦杆采用不等边双拼角钢，其余均采用等边双拼角钢。该楼总建筑面积 1266 平方米，建筑高度为 7.48 米，钢桁架屋脊高度为12.43米。
规划 11 号楼原为北光厂大会庆典主要场所，空间大，净空高拟改造成为会议会展建筑（多功能），总建筑面积 1246 平方米，均为建筑面积。
规划 11 号为改造建筑，结构较好，施工难度小，改造工程量少，简单加固改造可具备运营条件。综合分析，该单体计划于 2025 年3 月开工，2026 年3月完工，2026 年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
规划 12 号楼范围现状建筑包括原 62#、63#、71#-79#共计11 栋建筑，除原75#为二层建筑外，其余均为一层建筑。原 74#光栅车间位于北京市通州区新华西街北侧。该建筑为地上一层砌体结构，无地下室，建筑面积为613.7 平方米，建筑高度约为 3.60 米，为 70 年代建造，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般。原 75#楼约建成于 20 世纪 70 年代。该建筑为地上二层砌体结构，无地下室，建筑面积为 1472.5 平方米，总长约为 52.8 米，总宽约为 12.6 米，建筑高度约为7.03米。屋面、楼面板采用预制钢筋混凝土板为 70 年代以后建造，抗震设防类别为丙类，具有有效图纸资料，2020 年进行过装修改造，现为北光厂办公楼使用。其余平房建筑图纸不详，房屋状况一般。该区域现状建筑现状总建筑面积 3331 平方米。
规划 12 号楼定位为滨水商业空间，总建筑面积 8502 平方米，其中：地上建筑面积 7202 平方米，地下建筑面积 1300 平方米。
规划 12 号楼为新建工程，体量大，施工周期长。综合分析，需结合市场需求适时启动建设，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年6 月完工，2027年9月完成验收。该楼计划 2027 年 6 月启动招商，2027 年 12 月投入运营。
规划 13 号楼为原天装车间约建于 1979 年，为装配整体式框架结构，地上三层（局部四层位电梯机房），无地下室，平面形状呈“一”字型分布，建筑总长度为 83.7 米，总宽度为 17.90 米，；楼盖和屋盖均采用装配整体式板，基础为柱下独立基础。该楼总建筑面积 4362 平方米，高度为 14.10 米。
规划 13 号楼定位为办公，总建筑规模 4522 平方米，均为地上建筑。
规划 13 号楼为原北光厂天装楼，结构较好，施工难度小，改造工程量少，便于尽快形成出租面积。综合分析，该单体计划于 2024 年12 月开工，2025年9月完工，2025 年 12 月完成验收。该楼计划 2025 年 9 月启动招商，2025 年 12 月投入运营。
规划 14 号楼建成于 70 年代。该建筑为地上一层砌体结构，局部二层，建筑高度约为 6.4 米，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般，综合安全性鉴定类别为III 类。该楼总建筑面积 2017 平方米，高度为 6.4 米。
规划 14 号楼定位为园区设备用房、管理用房及仓库，总建筑面积1789 平方米，均为地上建筑。
为保证建筑实施后尽快具备运营条件，市政设施采用同步进行，先期完成主站建设，包括能源站、变配电站、主控制室、消防水箱。规划14 号楼为原北光厂六号车间，建筑高度约为 6.4 米，适合做为园区设备用房。综合分析，该单体计划于 2025 年 1 月开工，2025 年 9 月完成加固改造土建工程，2025 年12 月设备安装及验收。该楼将作为园区重要的配套功能保障用楼，计划于2026 年1 月投入使用。